¿Existe el retracto de copropietarios después de una subasta judicial?

Por desgracia en el momento actual, los juzgados se encuentran abarrotados de procedimientos judiciales, y en su mayoría son subastas de inmuebles.

La subastas judiciales, después de la última reforma de la Ley Hipotecaria, ( y gracias a Dios), han cambiado muchísimo.

El tema de que sólo la parte actora, la que instó el procedimiento, tenga derecho a ceder el remate en caso de adjudicación, directamente a un tercero, saca del juego a muchos especuladores sin alma, que cedían los bienes adjudicados por un dinero bajo mano, y siempre, o casi siempre en perjuicio del deudor.

Pero como todas las leyes, parece que al legislador, le guste jugar, y no aclarar las cosas de un buen principio. ¿Qué costará no liarse tanto con monsergas de palabras incomprensibles, y frases que te remiten constantemente a diferentes apartados, o Códigos. Parece más bien, un laberinto en el que cada vez quedas más atrapado, y en el que al final, al estudiar un procedimiento de una subasta judicial, te das por vencido, y dejas al Todo Poderoso, la decisión final del acontecimiento.

Pocas son las personas que se atreven a meterse en el mundillo de las subastas judiciales, por estos mismos motivos escritos, y además por el gran tabú que existe a cerca de los “subasteros”.

Hay gente que se dedica a asesorar a personas a cerca de los procedimientos, y a aminorar el daño, con el que irremediablemente deberán verse afectados. Pero todo daño, que se pueda minimizar o endulzar, bien merece la pena, ser un experto en subastas judiciales, como muchos compañeros que conozco, llamados “subasteros”, que realmente como yo, nos dedicamos a acompañar a las personas que están pasando por este calvario.

Sin duda existe el “buen subastero” y  “mal subastero”, como existe el “buen director de banco” y el “mal director de banco”, o el “buen prestamista”, y el “mal prestamista”. Todo es depende del color con que lo veas.

Muchos son los casos, en que han de ser los jueces, que se reúnan y acuerden interpretar de una o de otra manera la legislación establecida, en según que puntos a cerca de las subastas judiciales.

No me es posible plasmar todo lo que con muchas horas de práctica, he aprendido a cerca de la subasta judicial, más voy a explicar un caso, por si alguien se encuentra en esta misma situación, para que sepa cómo actuar. Lógicamente los datos son ficticios, para salvar la identidad de las personas ejecutadas.

Isabel, y Pedro, matrimonio, compraron un local en Barcelona, por mitades indivisas, como se suele hacer en el régimen de separación de bienes catalán.

Al cabo de 3 años se separaron, y cada uno se quedó con una mitad indivisa ( que como sabéis es indivisible a efectos prácticos), o sea con el 50% de la propiedad cada uno.

Isabel, se quedó dentro del local, al frente de un pequeño negocio de prensa y regalos.

Pedro siguió con sus negocios, y no le fueron del todo bien. Por deudas contraídas, a través de un pagaré devuelto, le embargaron su mitad indivisa del local.

Este punto, fue al que llevó a la parte acreedora, o al que no se le pagó el pagaré, a instar vía judicial, la reclamación pertinente, y Pedro al no cumplir, se lanzaron contra sus bienes, que en ese momento se limitaban a un 50% del local de Barcelona, que tenían junto con Isabel.

El juzgado comunicó correctamente en plazo, a todas las partes que tenían derechos sobre el local, incluso a Isabel, que se sacaba en subasta judicial pública el 50% del bien, para poder liquidar la deuda.

El retracto de copropietarios, de acciones societarias, de comuneros, de arrendatarios, de aparceros, y otros, está sujeto a la fecha de la comunicación por parte de la persona que transmite y vía comunicación fehaciente, al resto de titulares de sus derechos, y se establece un plazo para que cualquier persona con esos derechos, pueda instar un retracto, una vez conocidas todas las circunstancias de la transmisión.

Una subasta judicial, no deja de ser una forma de transmisión, aunque forzosa.

Llegado el día de la subasta, quedaba esperar la buena suerte que nadie se presentara a ella, para hacer subir el precio, y lo súmmum hubiera sido, que la parte acreedora, en esta ocasión la actora, no se hubiera presentado, y así cabría la opción de que la finca volviera a estar libre de cargas.

Lógicamente a Isabel, le interesaba adquirir esa mitad del local, que le ejecutaban a su ex-marido, pero era imposible poderles hacer dialogar tranquilamente ( cosas que pasan en algunos divorcios), por tanto esperó a la celebración de la subasta judicial.

Muchos son los casos de esta índole, más todo depende de la forma de la manera en la que en su día se adquirió ese bien.

En el Régimen Civil Catalán, se compra por mitades indivisas, porque el matrimonio es en separación de bienes, por tanto, Isabel, tuvo la oportunidad de una vez hecha la comunicación de la adquisición por parte de un tercero, poder hacer el retracto de copropietarios, y quedarse con el 50% del bien y pasar a ser propietaria del local al 100%, en las mismas condiciones que el tercero se lo había adjudicado.

En el régimen de gananciales, esta opción no es posible, ya que a no permitir separar los bienes de los cónyuges, es el 100% del bien que queda afectado.

Recalco la importancia de poder optar a un régimen diferente matrimonial.

En el caso que el bien, no estuviese dentro de un matrimonio, cabría la posibilidad de ir al retracto.

Merece la pena, tratar con profesionales antes de que una persona, empiece a trabajar en este sector, pues como había comentado, muchos son los entresijos, y las opacidades aún de la nueva Ley Hipotecaria.

Marta Bergadà